Jusqu’à présent, la détermination de la surface habitable d’un bien immobilier à usage résidentiel au Grand-Duché de Luxembourg ne faisait pas référence à une norme applicable et compréhensible par tous.
Or, la surface habitable d’un logement est un des éléments principaux de la détermination, d’une part de sa valeur et d’autre part, de l’utilisation que l’on peut en faire.
Et en l’absence de langage commun et compte tenu des niveaux de prix élevés pratiqués sur le pays, les conflits entre vendeurs, acquéreurs et professionnels de l’immobilier lors de mutations à titre onéreux étaient récurrents.
A titre indicatif, , la valeur moyenne des appartements entre le 1er juillet 2014 et le 30 juin 2015 au Grand-Duché de Luxembourg était de (2):
- Appartements existants : 4 395 € par m².
- Appartements en construction : 5 373 € par m².
Il était donc important que le pays se dote d’une norme ayant pour objectifs de (3) :
- Offrir un langage commun entre consommateurs et professionnels.
- Faciliter une comparaison objective entre plusieurs biens.
- Déterminer et vérifier la surface habitable, simplement, avec des moyens à la portée de tous.
Aujourd’hui, c’est chose faite suite à la publication de la norme ILNAS n° 101:2016 au Mémorial A n° 34 du 15 mars 2016.
La norme ILNAS 101 :2016 :
Le domaine d’application de cette norme concerne les logements, qu’ils soient « individuels ou situés en immeubles collectifs, neufs ou anciens ».
La norme précise un certain nombre de définitions indispensables à sa mise en œuvre dans des conditions satisfaisantes, bâtiments, murs, planchers, combles et/ou mezzanines inutilisables ou utilisables aménagés ou non.
La surface habitable y est définie comme étant « l’ensemble des parties de plancher liées aux usages principaux d’un bâtiment conforme aux critères d’habitabilité en vigueur », étant précisé qu’il s’agit de surfaces intra-muros (SIM).
La surface habitable comprend les pièces à vivre (salons, chambres, cuisine, dressing, placards…) pour lesquelles la hauteur sous plafond est d’au moins 2 mètres, les pièces d’eau (salle de bain, sanitaires,…) et les dégagements intérieurs (couloir, escaliers,…).
Ne sont pas comprises dans les surfaces habitables :
- Les parties de bâtiments suivantes : parties de pièces de moins de 2 mètres de hauteur sous plafond, parties communes, caves, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas non chauffées, combles et/ou mezzanines non utilisables ou utilisables mais non aménagés, locaux techniques…
- Les éléments structuraux suivants : murs, éléments porteurs, cloisons, embrasures de portes et fenêtres, gaines techniques, certaines trémies.
En complément, sont définies les surfaces accessoires comme étant « l’ensemble des parties de plancher sans critère de hauteur et qui ne font pas partie de la surface habitable (…) mais qui contribuent à l’agrément du logement ».
Sont donc comprises dans les surfaces accessoires, outre les parties de bâtiments non comprises dans les surfaces habitables (hors parties communes), les emplacements de stationnement intérieurs et extérieurs, les car-ports.
Conclusion :
La transparence du marché immobilier résidentiel passe notamment par l’appréciation claire des surfaces habitables concernées.
Les professionnels de l’immobilier, experts, agents immobiliers et promoteurs et les acquéreurs disposent maintenant d’un langage commun permettant d’appréhender la matérialité exacte d’un logement au regard de sa superficie.
On peut donc regretter que cette norme n’ait pas été rendue obligatoire, notamment en ce qui concerne les ventes de logement.
Deux notions très différentes désignant en théorie la même mesure vont donc cohabiter pendant un certain temps :
- La norme 101 :2016 qui établit clairement sa consistance et son mode de calcul.
- La surface habitable telle qu’actuellement pratiquée sur le marché immobilier, dont les contours sont beaucoup plus flous (hauteur sous plafond, intégration des surfaces accessoires et notamment garage, balcons et autres).
Cette situation peut entraîner deux conséquences négatives :
- Des difficultés accrues en vue d’établir des statistiques sur le marché immobilier, en l’absence de précision sur les mesures de surface recueillis dans les actes de vente.
- Mais surtout des conflits entre acquéreurs et vendeurs qui perdurent faute d’une clarification réelle des mesures mises en œuvre.
Il serait donc souhaitable qu’à terme, cette définition s’impose à tous, soit par son utilisation volontaire et généralisée par l’ensemble des acteurs de l’immobilier, soit par une mesure règlementaire contraignante.
Christophe SERREDSZUM
Head of valuation and partner
(1) L’ILNAS (Institut Luxembourgeois de la Normalisation, de l’Accréditation, de la Sécurité et qualité des produits et services) est l’organisme luxembourgeois de normalisation qui assure la coordination nationale des travaux de normalisation et représente le Luxembourg au sein des organismes européens et internationaux de normalisation.
(2) Le logement en chiffres, numéro 3, octobre 2015, Statec et Observatoire de l’Habitat.
(3) Article 1 de la norme ILNAS 101:2016.
