Le terme « Château », qui vient du latin CASTELLUM, est défini par le dictionnaire comme étant au Moyen Age, une demeure féodale fortifiée (château fort), puis à partir de la Renaissance, il s’agit d’une habitation royale ou seigneuriale, enfin au 19ème, on parle davantage de grosse demeure de notable, entourée d’un jardin ou d’un parc.
Ainsi, on retrouve sous le terme de châteaux des constructions assez diverses avec des dénominations qui peuvent elles aussi varier selon les régions, selon la taille et les caractéristiques architecturales.
On peut parler de châteaux forts, de forteresse, mais aussi de gentilhommières il s’agit aux 16ème et 17ème, de demeures campagnardes de plaisance, coquettement aménagées) ou de manoirs (habitation d’une certaine importance ou petits châteaux à la campagne généralement entourés de terres), de castels (appellation ancienne et provençale pour château), de bastides (maisons carrées de pierre isolées ou en groupe pour la défense dans le Sud essentiellement), de maisons de maîtres (demeures bourgeoises construites entre fin 17ème et 19ème avec souvent 2 niveaux : réception au rez-de-chaussée et chambres à l’étage)…
Parmi tous ces termes, les « vrais châteaux » sont caractérisés par plusieurs critères cumulatifs :
- demeure à l’origine mono familiale,
- très majoritairement construit avant 1914,
- surface importante,
- existence d’annexes,
- existence d’un parc,
- demeure offrant une charge culturelle.
En tetant compte de ces caractéristiques, on recense en France, environ 40.000 châteaux, soit en moyenne un peu plus plus d’un par commune.
Les châteaux peuvent être classés soit par rapport à leur époque et leur style, soit par rapport à leur situation géographique (château de plaine ou château fort perché sur un promontoire). Précisons qu’un château qui a une vocation économique en devenant le lieu d’une exploitation commerciale de type hôtel, restaurant, ou encore musée entre alors dans le marché catégoriel correspondant en terme d’estimation. De même, les châteaux de vignobles notamment du bordelais doivent leur valeur au vignoble, car ils sont généralement assez petits, datent du 19ème et n’auraient par eux même que rarement l’appellation de château. Il est donc difficile de donner une valeur aux bâtiments par rapport aux vignobles…
Concernant l’estimation, le marché des châteaux a comme particularité d’être un marché difficilement local, davantage régional, voire même national, à l’intérieur duquel il faut définir plusieurs catégories de châteaux, ce qui a des conséquences pour la recherches des points de comparaison.
C’est également un marché imparfait au sens économique du terme avec des difficultés d’ajustement entre l’offre et la demande.
On constate une forte hétérogénéité des prix parfois due à des « coups de foudre » d’où des difficultés d’interprétation des points de comparaison. Attention, il y a souvent de grands écarts entre les prix demandés et les prix de vente effectifs.
Les valeurs évoluent classiquement entre 500.000 € à 5.000.000 €
Le coût des travaux à prévoir est généralement très important, en rapport avec la taille des immeubles et le rapport entre le prix de revente et prix de revient est classiquement très mauvais.
C’est un marché étroit car à l’époque florissante de 2007/2008, seulement environ 500 châteaux changeaient de mains chaque année en France, ce qui est très peu pour ces biens.
Concernant la valeur vénale des châteaux, comme tous les types de biens, elle est très influencée par l’emplacement, l’idéal étant une situation relativement proche d’une ville importante, mais sans nuisance.
Epoque de construction, qualité architecturale, état d’entretien sont autant de points importants pour la détermination de leur valeur, mais il convient de rester prudent face aux « châteaux bricolés » par opposition aux châteaux authentiques.
D’une manière générale, les biens immobiliers se doivent de répondre ou de facilement pouvoir répondre aux goûts et aux besoins de notre époque avec des exigences en matière de confort intérieur qui ne cessent d’augmenter. Ainsi, s’agissant de châteaux, les critères de bonne distribution ne sont plus les mêmes qu’à l’époque de la construction où le personnel était pléthorique.
A titre d’exemple, s’il était classique d’installer les cuisines en sous-sol, il convient de vérifier si elles peuvent facilement être transférées dans l’office situé au rez-de-chaussée. Les sanitaires, le chauffage central ou l’installation électrique sont des postes d’autant plus chers qu’il convient de respecter les éléments décoratifs.
De même en extérieur, la simple peinture des menuiseries extérieures, ou leur remplacement deviennent des postes véritablement lourds.
D’une manière générale, tout comme en matière d’habitation classique, l’augmentation de la taille d’un château entraîne une valeur plus élevée jusqu’à un point que l’on considère comme l’optimal, au-delà duquel l’acquéreur potentiel a suffisamment d’espace et est prêt à assumer au-delà le poids des charges d’un très grand château.
Ainsi, la surface optimale semble se situer entre 500 et 800 m² habitable, en dessous, il s’agit davantage de maisons de maître.
Concernant l’assiette foncière, le parc anglais qui alterne prairies et bosquets avec si possible une pièce d’eau, permet de remplir une exigence d’isolement avec un coût d’entretien relativement réduit et s’il est clos, c’est un point positif.
De manière idéale, un parc bien dessiné de 5 ha environ permet d’atteindre l’objectif, même si d’une manière générale des parcs de 10 à 20 ha sont davantage recherchés.
Un classement comme Monument Historique ou l’inscription à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, sont dans les deux cas la reconnaissance d’un intérêt architectural, décoratif ou historique du château.
Il s’agit donc d’un point fort de valorisation, mai auquel sont également attachées quelques contraintes (pas de modification sans l’accord des services de l’état et surcoût des travaux liés au choix des matériaux et le recours à des artisans plus spécialisés).
En termes d’estimation de la valeur vénale des châteaux, la méthode de base reste la comparaison globale, au m² DHOP (Développé Hors Œuvre Pondéré) et la comparaison analytique, c’est-à-dire en analysant en premier lieu le bâtiment principal et ses annexes puis en second lieu le foncier : la terre, les étangs, les terrains agricoles, les forêts sachant que chacun de ces éléments constitue un marché sous catégoriel.
Du fait de la multiplicité des paramètres, l’estimation des châteaux et belles demeures reste une affaire de spécialistes rodés à une appréciation rigoureuse et objective.
Claire BRETAULT
Head of valuation and partner
MRICS Chartered Surveyor
