L’expertise immobilière et les prêts hypothécaires, transposition de la directive européenne MCD en France :

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En France, l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation a été publiée au journal officiel le 26 mars 2016.

Préalablement, le projet d’ordonnance avait été présenté en conseil des ministres le 23 mars 2016 :

 « Le ministre des finances et des comptes publics a présenté une ordonnance sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation.

 Cette ordonnance, prise sur le fondement d’une habilitation prévue par la loi n° 2014-1662 du 30 décembre 2014 portant diverses dispositions d’adaptation de la législation au droit de l’Union européenne en matière économique et financière, transpose la directive du 4 février 2014 dite «MCD».

 Cette directive institue un cadre juridique harmonisé à l’échelle européenne pour la distribution du crédit immobilier et du crédit hypothécaire. Elle créée par ailleurs un statut européen pour les intermédiaires en crédit immobilier.

L’ordonnance, qui renforce la protection du consommateur, comporte des dispositions applicables aux prêteurs et aux intermédiaires de crédit, notamment dans les domaines suivants :

– l’offre et la distribution de crédit, en prévoyant la mise à disposition des consommateurs d’informations générales concernant le contrat de crédit immobilier ainsi que d’une information précontractuelle, notamment fournie sous la forme d’une fiche d’information standardisée et l’encadrement de l’analyse de la solvabilité des emprunteurs ;

– les règles de bonne conduite et de rémunération qui viennent renforcer les obligations existantes, ainsi que les exigences de compétences professionnelles qui sont imposées aux personnels

des prêteurs et des intermédiaires à leur entrée dans la profession et tout au long de leur activité professionnelle ;

– l’activité d’intermédiaire, dont l’exercice en libre prestation de service ou en libre établissement sur le territoire de l’Union européenne est désormais organisée en matière de crédit immobilier. »

Concernant plus particulièrement l’évaluation des biens immobiliers, la sous-section 4 de l’article 5 de l’ordonnance n°  2016-351 en fixe les modalités pratiques.

Trois grands principes régissent l’évaluation des biens :

  1. L’expert en évaluation immobilière est indépendant du processus de décision d’octroi du prêt.
  2. L’expert remplit des conditions de compétences professionnelles.
  3. L’expertise doit faire application de normes d’évaluation fiables, tenant compte des normes reconnues au niveau international.

Le tout devant être précisé ultérieurement par décret en Conseil d’Etat.

De plus, l’acte d’évaluation a été défini comme consistant à déterminer la valeur des biens immobiliers après analyse de toutes les pièces utiles à la réalisation de l’évaluation, selon les normes appliquées en vigueur, communiquées par le prêteur. Cette évaluation donne lieu à la rédaction d’un document d’expertise dans lequel les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux de la valeur sont pris en compte.

Le décret en Conseil d’Etat devra préciser quant à lui les éléments suivants :

  • Les compétences professionnelles des experts, se traduisant soit en niveau de diplômes, soit en durée d’expérience professionnelle.
  • L’obligation de mise à jour des connaissances de l’expert dans les domaines techniques, juridiques, comptables.
  • Les critères d’appréciation de l’indépendance de l’évaluateur.
  • L’application des normes d’évaluation fiables au regard des normes reconnues actuellement au niveau international et notamment celles définies par le Comité international des normes d’évaluation (IVSC), l’Association européenne d’expertise immobilière (TEGoVA) ou l’Institution royale des experts agréés (RICS).

Le décret en Conseil d’Etat devrait être pris dans les prochaines semaines.

Au Grand-Duché de Luxembourg, le projet de loi de transposition est en cours d’élaboration et devrait voir le jour dans les prochains mois.

A suivre donc….

Christophe SERREDSZUM

Head of valuation and partner

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