Au Grand-Duché de Luxembourg, le marché immobilier résidentiel se porte très bien.
Qu’en est-il exactement ? Essayons d’analyser et de comprendre ce phénomène.
I. ETAT DES LIEUX DU MARCHE IMMOBILIER RÉSIDENTIEL :
Après une longue période de hausse, la moyenne annuelle du prix des logements a encore évolué de + 5.4 % entre 2014 et 2015
En effet, de 2007 et 2015 :
1/ Le prix des logements a progressé de 34 %, soit en moyenne près de 4 % par an.
2/ Pour les appartements, le volume financier total correspondant a quant à lui progressé de 63 % passant de 1 490 à 2 433 millions d’€, avec comme corollaire, un nombre d’actes également en hausse de 5 093 à 6 269. Le volume financier par acte est ainsi passé de 295 679 à 395 101 € :
De 2007 à 2015, le marché des appartements anciens est passé de 63 % du marché en volume à 60 %. Parallèlement, les logements neufs progressent de 37 à 40 %.
Parts en nombre d’actes des appartements neufs et anciens dans le marché immobilier résidentiel :
En volume financier, en 2015, les logements neufs représentent 46 % du marché contre 54 % pour les logements anciens. La progression de leur part respective sur 2007 à 2015 suit l’évolution de la répartition du nombre d’actes :
Parts en volume financier des appartements neufs et anciens dans le marché immobilier résidentiel :
Focus sur le marché des appartements en 2015 :
En 2015, 60 % des appartements vendus concernaient de l’ « ancien » et 40 % du « neuf ».
La répartition en termes de masse financière suit approximativement la même répartition :
En 2015, le prix moyen s’est établi à 5 589 € par m² pour les appartements en construction et 4 471 € pour les appartements existants.
L’analyse du marché montre des très grandes disparités selon deux critères principaux :
- La taille des appartements :
– Pour les appartements existants, plus la taille est importante, plus le prix au m² baisse passant de 4 941 € pour les superficies de moins de 50 m² à 3 951 € pour la catégorie 130 m² et plus.
– A l’inverse, pour les appartements en construction, le prix baisse entre les catégories « moins de 50 m² à 6 094 € » et « de 70 à 89 m² à 5 405 € » et remonte au-delà pour atteindre 5 901 € pour les « 130 m² et plus ».
- La localisation des appartements :
– Le canton de Luxembourg arrive bien entendu en tête de peloton avec 6 811 € par m² pour les appartements en construction et 5 705 € pour les appartements existants.
– Le prix des appartements décroit ensuite rapidement pour atteindre respectivement 4 272 € et 3 550 € pour les appartements à construire et existants dans les cantons du nord du Grand-Duché.
3/ Concernant les maisons, les statistiques disponibles sont moins complètes étant donné l’absence de données exploitables pour les maisons neuves.
Toutefois, il apparaît que le prix des maisons existantes a progressé de 3.1 % entre 2014 et 2015.
Leur prix moyen s’est établi en 2015 à 575 646 € et on constate de très grandes disparités locales, passant de 825 015 € dans le canton de Luxembourg à 403 553 € dans les cantons du nord du pays.
Le marché immobilier du Grand-Duché se situe donc à un niveau de prix élevé et progresse régulièrement depuis de nombreuses années. Il se concentre principalement sur Luxembourg-Ville et les cantons périphériques facilement accessibles depuis la capitale où se retrouve une grande partie de l’activité économique.
Le marché du neuf est à un niveau supérieur au marché de l’ancien avec une niche spécifique pour les appartements en construction de superficie importante que l’on peut qualifier de « Haut de Gamme » et pour lesquels les prix flambent.
Le marché immobilier résidentiel présente toutefois une hétérogénéité importante de prix, le canton de Luxembourg recueillant tous les records, les autres cantons plus éloignés étant tributaires des activités économiques qui s’y développent et des difficultés de déplacement sur le Grand-Duché.
II. DÉFICIT STRUCTUREL DE LOGEMENTS AU GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG :
Sur la période de 2007 à 2015, la population du Grand-Duché est passée de 479 993 à 576 249 habitants. La majeure partie de cette progression est due au solde migratoire, l’accroissement naturel de la population étant quant à lui estimé à 0.35 % (soit environ 2 000 habitants supplémentaires en 2015).
Cette donnée est à mettre en parallèle avec l’évolution annuelle du nombre de logements créés. Depuis 2000, l’écart annuel entre le nombre de logements créés et le solde migratoire n’a cessé de se creuser.
En retenant un taux d’occupation moyen de 2.66 têtes par logement, il est possible de constater que le déficit annuel de logements est très important depuis 2011 :
A titre d’exemple, pour assurer le logement des 11 049 habitants correspondant au solde migratoire 2014, il aurait fallu construire 4 153 logements (contre 2 631 réellement construits) et ceci sans même compter l’accroissement naturel de la population.
En 2013, année des dernières statistiques publiées, les logements achevés étaient représentés de la manière suivante :
En 2013, les appartements constituaient donc 59 % des logements achevés (contre 30 % en 1970).
Entre 2009 et 2013, la superficie des maisons unifamiliales oscille entre 279 et 292 m² et celle des appartements entre 138 et 147 m², soit des superficies relativement importantes au regard du parc immobilier existant :
- En 2012, la superficie moyenne des logements était de 144.1 m².
- La surface des appartements était de 85.9 m² et celle des maisons individuelles de 157.1 m².
Le Grand-Duché de Luxembourg connait donc un déficit structurel très important en termes de création de logement par rapport à l’augmentation de sa population.
Ce phénomène est renforcé par les caractéristiques des logements créés, qui sont plutôt de grande taille par rapport au parc immobilier existant, sans qu’à priori, les nouveaux logements accueillent en moyenne plus d’habitants que les anciens, ce qui a tendance à maintenir ce déficit.
III. COMPARATIF AU NIVEAU EUROPÉEN :
Comment se situe le Grand-Duché de Luxembourg par rapport à nos voisins européens ?
Le Grand-Duché de Luxembourg se situe plutôt dans le peloton de tête, la moyenne de l’Union Européenne se situant à 2.77 % et celle de la zone euro à 1.68 %.
Par rapport à ses voisins direct, le Grand-Duché se place largement devant la France (- 1.37 %), la Belgique (+ 1.52 %), les Pays-Bas (+3.55 %) et l’Allemagne (+4.75 %).
Par contre, il se situe en-deçà :
- Des pays du nord de l’Europe, tels que la Suède (+ 13.12 %), la Norvège (+ 7.05 %) et le Danemark (+6.97 %).
- Le Royaume-Uni (+ 5.7 %), cette indication devant être prise avec prudence en attendant les effets du Brexit sur son marché immobilier intérieur.
- Certains pays d’Europe de l’Est tels que la Hongrie (+11.65 %) et l’Estonie (+6.9 %).
CONCLUSION :
Le marché immobilier résidentiel du Grand-Duché de Luxembourg se porte donc très bien, à un niveau de prix élevé et présente une progression non démentie depuis des années.
Ce phénomène dû à la bonne santé économique et financière du pays, ainsi qu’à un déficit structurel du nombre de logements, n’est surement pas près de s’inverser.
Le Brexit, tant redouté par certains secteurs économiques marchands, ne devrait pas impacter à la baisse ce marché immobilier. Peut-être même au contraire. Certaines sociétés du Royaume-Uni souhaitant conserver un accès au marché européen, risquent de relocaliser une partie de leurs équipes sur le sol luxembourgeois (avec les conséquences directes en terme d’emploi et donc de besoin de logements que cela pourrait entraîner).
Afin d’augmenter l’offre de logements, le gouvernement luxembourgeois a pris en juin 2016, une mesure fiscale importante. En effet, le pays étant de petite taille (2 586 km²) et surtout le foncier disponible étant très rare dans les secteurs à forte pression immobilière (canton de Luxembourg notamment), il est urgent de libérer du foncier en vue de pouvoir y construire des logements. La taxation au titre des plus-values immobilières pour des ventes intervenant entre le 1er juillet 2016 et le 31 juillet 2017 est ainsi ramenée de 20 % à 5 %. Toutefois, il me semble qu’une simplification des règles d’urbanisme permettant de mettre en chantier des constructions nouvelles dans un délai raisonnable et assurant une sécurité juridique et financière aux promoteurs immobiliers et aux propriétaires, serait un excellent complément à cette mesure fiscale.
La hausse continue et importante du marché immobilier résidentielle présente toutefois un inconvénient majeur : l’endettement excessif des ménages. Cet élément peut s’avérer dangereux pour la santé financière de la place, car selon la BCL, 90 % des crédits hypothécaires ont été consentis par seulement 5 banques du Grand-Duché.
Ce risque est renforcé par la structure du patrimoine des luxembourgeois. En effet, selon le Statec et Luxembourg Wealth Study, leur patrimoine moyen s’établit à 570 000 €, représenté à 90 % par des actifs immobiliers (60 % sur la résidence principal et 30 % d’autres biens). Il est donc important que le marché se porte bien mais également que les tensions qui s’y révèlent ne soient pas trop importantes afin d’éviter un phénomène de bulle immobilière.
Christophe SERREDSZUM.
Head of Valuation and Partner.
Bibliographie :
Le logement en chiffres, numéros 4 de mai 2016 et 3 d’octobre 2015, STATEC et Observatoire de l’Habitat.
Regard n° 27 sur la surface des logements, décembre 2014, STATEC, Paul Zahlen.
Regard n° 15 sur les bâtiments achevés en 2013, décembre 2015, STATEC, François Peltier.
Statistique des prix de vente des logements 2007-2015, STATEC.
Arrivées, départs et excédents des arrivées sur les départs, de 1967 à 2015, Portail des Statistiques, Grand-Duché de Luxembourg.
