La directive 2014/17/UE du Parlement Européen et du Conseil du 4 février 2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel, dite « Directive Prêts Hypothécaires », vient d’être transposée en droit luxembourgeois.

Deux textes de transposition, une loi et un règlement grand-ducal du 23 décembre 2016 ont été publiés au mémorial A n° 302 du 28 décembre 2016.

La loi reprend et précise les thèmes développés dans la directive 2014/17/UE en créant un chapitre spécifique aux contrats de crédit immobilier au sein du Code de la Consommation, Livre 2, « Contrats conclus avec les consommateurs ».

Cette nouvelle réglementation s’applique aux « contrats de crédit garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur des biens immobiliers à usage résidentiel, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage résidentiel et aux contrats de crédit destinés à permettre l’acquisition ou le maintien de droits de propriété sur un terrain ou un immeuble existant ou à construire (1) ».

La philosophie générale du texte est axée sur la protection du consommateur-emprunteur au travers :

  • Des informations qui lui sont communiquées avant la conclusion du contrat et pendant son exécution.
  • Des règles d’évaluation de sa solvabilité, étant précisé qu’il s’agit ici de l’évaluation de ses perspectives de remboursement de la dette découlant du contrat de crédit immobilier.

Concernant ce dernier point, il est intéressant de préciser que l’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur ne s’appuie pas uniquement sur le fait que la valeur du bien immobilier à usage résidentiel soit supérieure au montant du crédit ou sur l’hypothèse que le bien immobilier à usage résidentiel verra sa valeur augmenter, à moins que le contrat de crédit immobilier ne soit destiné à la construction ou à la rénovation du bien immobilier à usage résidentiel.

Pour ce qui est de la valeur du bien immobilier, objet de la garantie mentionnée à l’article L 226-2, le texte prévoit qu’une information préalable à la conclusion du contrat soit faite à l’emprunteur sur la  nécessité éventuelle de faire évaluer le bien concerné en mentionnant le responsable chargé de veiller à la réalisation de cette évaluation, ainsi que les coûts qui en découlent éventuellement pour le consommateur.

Les règles d’évaluation de la valeur vénale des biens immobiliers résidentiels sont traitées en partie  à l’article L 226-14 du Code de la Consommation.

La définition en elle-même des règles d’évaluation est renvoyée à un règlement grand-ducal à paraître.

Toutefois,  la valeur vénale y est définie comme étant « le prix qu’un acquéreur ne présentant aucun intérêt particulier pour le bien concerné serait disposé à payer », cette valeur devant être déterminée de manière fiable.

Deux possibilités sont offertes :

  • L’expert évaluateur est dit « interne » car intégré à la structure du prêteur. En ce cas il applique les règles d’évaluation qui seront définies au règlement grand-ducal à venir.
  • L’expert en évaluation immobilière est externe à la structure du prêteur. Ce dernier prend alors les mesures « raisonnables » afin que les règles soient appliquées par l’expert externe.

En tout état de cause, que l’expert en évaluation immobilière qui va procéder à l’évaluation des biens immobiliers mis en garantie soit interne ou externe, il doit présenter un niveau de compétences professionnelles reconnues et être suffisamment indépendant du processus de souscription du crédit.

L’objectif est que l’évaluation soit fiable, impartiale et objective.

Pour finir, l’expert consigne son travail sur un support durable et une trace est conservée par le prêteur.

Une attention particulière sera donc à porter au règlement grand-ducal à venir qui précisera les règles d’évaluation des biens immobiliers résidentiels mis en garantie des contrats de crédit immobilier.

(1)  Article L 226-2 du Code de la Consommation.

Christophe SERREDSZUM

Head of valuation and partner

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